广州黄埔长岭居新盘哪来的自信 地价8千 ,房价6万(广州黄埔长岭居新盘哪来的自信)

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地价才八千一平,却想卖6万/㎡,哪个盘如此自信?

近期,位于黄埔长岭居板块的开控城投·云锦开放营销中心,赶在金九银十抢跑。

仗着离地铁最近,又自建超大商业体,就想刺破黄埔房价天花板。

跟评房姐一起看看,这个改善盘,到底有什么勇气敢吹出这个价!

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近地铁自带8万㎡商业

首先,位置来说,项目位于在黄埔长岭居长岭路以南、奥园春晓以西,处在永顺大道和罗岭路交汇处西南方向。

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此外,就板块来说,确实是附近众楼盘中距离21号线长平站最近的项目。

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百度地图:步行时长

百度地图显示,可步行前往长平地铁站,从21号线转乘5号线,可抵达珠江新城地铁站。

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百度地图:步行时长

当然,你还能选择有轨电车出行,在附近200米的地方,有羌洞站,可利用有轨车接驳地铁,减少步行时间。

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百度地图:驾车时长

选择自驾去往珠江新城的车程,可选择路线不少,但时间都不短,尤其是如果遇到上下班高峰期就更难说了。

教育来说,还是有点优势的,自身配了一所幼儿园,附近还有长岭居小学、北京师范大学广州实验学校、长平小学等,不过要摇号。

附近最近的医院就是广医附属妇女儿童医院,属于三甲,预计在9月底投入使用。

众所周知,商业配套是长岭居的短板,周围缺乏大商场,很多小区生活所需,还是要靠楼盘自身配的底商,想要大型商超就要往科学城蹭。

而今,广开控股·城投·云锦将在这里配建一座建筑面积约8万㎡的商业综合体,会给板块带来价值提升,预计在2024年能兑现,交给城投经营。

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推大户型主打改善

在区域内看,这个项目还是挺有优势的,不过产品能否过硬还不好说。

据悉,云锦在8月开放了营销中心,本周六开放样板间。

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项目总占地面积4.3万平,总建筑面积为15.3万平,整体规划5栋28-31层的住宅,432户,配8万平商业体,容积率在3.5。

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产品方面,主推大户型,直面改善买家,首推建面约124-183㎡三至四房。

具体来说,124平的是三房两厅两卫,南向,总货量有144套。

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设计来说,私家电梯入户,3.5开间朝南,大阳台打通客厅和次卧,整体有6.7米长,望山景,主卧带卫生间,进门口设置衣柜,带有270°飘窗,采光面可以。

厨房通生活阳台,切菜和洗菜区分开,操作来说,不方便,很容易会把地面弄湿,来回走动,都很费劲,个人不是很喜欢这种设计。

小卧室打通阳台,阳台景观面确实可以拉满好感度,大气很多,但这个房间隐私性不好。

另外一个小房间飘窗不是全墙,采光面不太好。

141㎡是四房两厅两卫,货量有233套,同样私梯入户,说是四房,其实是3 1房设计,三开间朝南。

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这套户型是南北对流,设置了双阳台,景观阳台通次卧和客厅,整体有7.5米长。餐厅则是通北向阳台,整体看是较为通透的。

而厨房则是开放式厨房,呈L型。

主卧是全墙飘窗,设置两个衣柜,其中一个是有占用到隔壁次卧的一些空间,这样导致次卧空间感有点有点紧凑。

另外,北向也分布了一个次卧,空间也不大,且卧室旁边就是一个多功能房间,如果设计成卧室,就需要利用飘窗的位置定制床柜,也可用作书房。

183㎡是四房两厅三卫设计,货量仅有50套,主要集中在4和5号楼,独立电梯入户,私密性好。

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也是南北对流户型,厨房则是目前较为流行的半开放式,可中西式,配有岛台,然后厨餐厅一体化,整个厅很豪气。

卧室方面,设有双主套,主卧开门就有一个衣帽间,此外,主卫配有双洗手台,方便男女主人同时操作,还有配置一个浴缸,淋浴和泡浴都可以自由选择。

另外一个套房在北向,开门就是小衣柜,有全墙飘窗。

两个次卧都有点紧凑和狭小,挨着主卧的房间,因为有一部分面积被主卧用作衣帽间,整体空间显得很窄,摆放一张床外,就没剩余空间了,如果两个卧室的墙可打掉,把小次卧一全部用作衣帽间,可能会更好。

另外一个挨着公卫的次卧二,空间也特别小,打造成卧室,就必须用飘窗来定做一个床柜,不然就只能用做书房了。

整体来说,户型设计是比较方正的,而且整体小区就5栋楼,全部一字形排开,南北视野都不会有阻挡,很舒适。

具体到每个户型优缺点还是很明显,不过买入后,也可以自己再改造,很多问题就不再是问题了。

据销售介绍,首推5号楼,层高30层,两梯三户设计,楼下就是幼儿园,旁边就是商业综合体,景观面来说,南北都能看到山景资源,居住环境不错。

目前有三栋在开建中了。

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卖6万 /㎡冲击天花板

而至于价格,据了解,项目想卖到6万 /㎡,板块有项目是刺破5万 /㎡的,但人家卖的是复式。

目前,黄埔区整体来说,只有老黄埔的房价是超5万 的,长岭居紧随其后,均价为4.5万/㎡。

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高出区域均价1.5万/平售卖是要勇气的。毕竟目前来看,这个板块没商业,没配套,离地铁也不近,一直都被人诟病是睡城。

就拿地价来说,地块是开发区投资公司在2020年5月拿下的商住地,总价近12.7亿,折算折算拿地价8302元/㎡。

后引入广州城投和广报实业一起开发运营,广州开发区投资控股和广州城投各占项目40%股份,广报实业占2成。

项目最大的投入成本可能是要配建8万平的商业综合体,能填补板块短板,带来价值提升,也是政府极为重视的项目,所以才可低价拿地。

附近有奥园春晓、龙湖揽境、天健天玺、五矿壹云台、中冶逸景台、金融街·融穗御府等众多楼盘,有居住氛围,但洋房单位没有价格是突破5万 的。

中冶逸景台目前在售200多平5房复式产品,售价在5.8万/㎡。

龙湖揽境则已经是清盘了,最后一期售价在3.8万/㎡。

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天健天玺现在是在售85-120平方米户型,售价在4.5万/㎡。

五矿壹云台主推建面约142-165平户型,售价3.65万/㎡。

进入二手市场的奥园春晓,目前在交易平台上的挂牌均价在3万/㎡,次新房金融街·融穗御府的挂牌均价则在4万/㎡左右。

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有粉丝在2019年以2.9万/㎡的价格买入金融街·融穗御府,去年收楼装修好后,一直没去住,就是嫌太远,周边又没配套,很山卡拉,闲置一年多了。

就目前行情来说,评房姐认为项目开盘,价格可能是5字头,刺破6万/㎡那就过份自信了。

而买家可能大部分还是来自黄埔区的改善用户,对这个区域有居住认可度,周边的一些小区也可能会考虑置换到这里。

所以产品设计上,都是偏大户型,项目也是深知这一点的。

商业配套虽是项目一大卖点,但兑现还需要时间,暂时难拉动区域价格,引发不了大波动。

对这个即将入市,又有点狂的盘,你怎么看,可在评论区留言哦。

原创:评房姐

编辑:房评评

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